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房貸證券化啟幕 中國版“兩房”漸近

地產去庫存出招

在中央財經領導小組第十一次會議上確定“化解房地產”的方針之後，住房公積金條例的修訂工作開始啟動，其中的重要內容之一就是通過發行公積金貸款資產證券化，盤活公積金存量，幫助更多的購房者獲得低息貸款。

從操作模式上，與美國的“兩房”差異不大，但美國的“兩房”證券更為復雜，形成各種衍生金融產品。同時，中國的住房貸款首付比例更高，風險要低得多。

央行的數據顯示，截至2014年底，我國個人購房貸款餘額為11.5萬億，公積金貸款餘額為2.55萬億。據估算，如果我國資產證券化率能夠達到50%，即可共提供7-8萬億的流動性。

隨著《住房公積金管理條例》的大修，一項足以影響中國樓市“後半程”的制度正在呼之欲出。

11月20日，國務院法制辦公室公佈《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，征求社會各界意見。其中明確，住房公積金管理中心可以申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券。

該項看似不起眼的條款，實際上為公積金貸款的資產證券化打開瞭政策窗口。而去年的“930新政”，已經明確支持商業性房貸實施資產證券化。

有業內人士指出，如果上述政策得以落實，相當於打造中國版的“房利美”和“房地美”（下稱“兩房”）。其不僅可以打通房貸和資本市場之間的通道，刺激個人住房貸款需求，而且對於去庫存有著積極的意義。

在中國樓市進入“下半程”之際，該項制度可謂影響深遠。多位受訪者指出，盡管美國“兩房”曾在2007年出現兌付危機，但實施房貸的資產證券化仍是中國房地產業的大勢所趨。唯一需要顧慮的，是低利率環境下的市場信心。

曾中斷試點

個人住房貸款的資產證券化，是指將缺乏流動性但能夠產生穩定現金流（本息歸還）的個人住房抵押貸款組成資產池，以資產池所產生的現金流（本息歸還）作為償付基礎，通過風險隔離、現金流重組和信用增級，在資本市場發行資產支持證券的融資行為。

其中，公積金貸款的資產證券化，其主體和償付基礎來自個人住房公積金貸款。

房貸資產證券化是個人住房信貸市場發展到一定階段的產物。按照中信建投的解釋，其最大意義在於，通過資本市場募集資金，增加資產池的規模，增強資金流動性。

我國曾在2005年推出個人住房貸款資產證券化試點。當年3月，建設銀行發行個人住房抵押貸款證券“05建元1期”，兩年後又發行“07建元1期”。隨後美國次貸危機爆發，為瞭避免受到國外金融危機的不良影響，我國在2007年暫停瞭上述試點。

中金公司房地產行業研究員寧靜鞭對21世紀經濟報道記者表示，通過個人住房貸款發行MBS募集資金的做法，與“房利美”和“房地美”的操作方式無異。但後者在2007年出現兌付危機，被認為是引發金融危機的導火索。“兩房”也最終被美國政府托管。

隨著美國房地產市場回暖和房價回升，到2014年，“兩房”已基本還清美國政府1875億美元的援助金，美國政府於當年3月退出，“兩房”繼續成為美國房貸資產證券化市場的主力。

我國的房貸資產證券化試點同樣在2014年重啟。中國郵政儲蓄銀行於7月發行“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品”，意味著時隔七年後，該項試點正式重啟。

2014年9月30日，央行、銀監會正式發文指出，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）等措施籌集資金。同日，住建部、財政部、央行聯合發佈《關於切實提高住房公積金使用效率的通知》也提出，有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產證券化業務。

大勢所趨

我國重啟房貸資產證券化試點，與美國政府退出“兩房”，同樣發生在2014年，但兩者並非時間上的巧合。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭向21世紀經濟報道表示，從2014年開始，我國房地產市場供大於求的基本面正式確立，由於需求不振，房地產投資增速、新開工面積、購地金額等指標一路下行，至今仍處於低位。

他認為，通過房貸資產證券化的方式來刺激需求，是一種可行的辦法，也是大勢所趨。

中信建投指出，我國住房公積金的主要問題在於沉淀資金龐大，但是投資渠道狹窄且投資收益較低，導致部分省市已無法發放住房公積金貸款。因此拓寬投資渠道、提高貸款流動性是必要之舉。

由於房地產市場頹勢已拖累經濟增速，今年10月以來，監管層連續做出“去庫存”的公開表態。隨後，《住房公積金管理條例》的修訂稿出臺，允許公積金貸款實施的資產證券化。

分析人士指出，這一系列的表態，意味著我國正式打開瞭房貸資產證券化的政策窗口。

按照我國的房地產交易規模，對房貸實施資產證券化的空間巨大。央行的數據顯示，截至2014年底，我國個人購房貸款餘額為11.5萬億，公積金貸款餘額為2.55萬億。據估算，如果我國資產證券化率能夠達到50%，即可共提供7-8萬億的流動性。而目前美國住房抵押貸款資產證券化接近90%。

在去年的“930新政”後，目前我國已經有武漢、鹽城、湖州、常州等地開展瞭公積金貸款資產證券化試點業務。

今年6月30日，武漢住房公積金中心發行“匯富武漢住房公積金貸款1號資產支持專項計劃”，也是全國首單住房公積金貸款資產證券化產品，發行規模為5億元。其中的4.75億元優先級證券已在上海證券交易所掛牌交易。

8月初，常州以個人住房公積金貸款為基礎資產的資產支持證券成功發行，總融資額度為6.19億元，期限為6個月，這也是目前國內公積金行業資產證券化的單筆最大融資額。

中信建投指出，商業貸款和公積金貸款的試點均有先例。從可操作性來講，我國實施個人住房貸款證券化已不存在技術性問題。

不會重蹈“兩房”覆轍

對於中國版“兩房”是否會重蹈美版“兩房”的覆轍？受訪者普遍表示否認。楊紅旭指出，市場環境和監管力度等多方面因素，都決定瞭中國版的“兩房”不會遭遇兌付危機。

他表示，銀監會對於個人貸款的監管采取“偏謹慎”的態度。按照現有規定，我國公積金貸款的最低首付比例為20%，商業貸款的最低首付比例為25%。這與多年前美國實施的“零首付”有著明顯不同。

與此同時，我國在辦理個人住房按揭貸款時，對於還款人資質和收入水平也有著嚴格的審核。這些措施都決定瞭，我國的個人住房按揭貸款是目前銀行業相對優質的資產。

楊紅旭還指出，美國在銷售資產證券化產品時，將其分為優質貸、次級貸等多個品種，並繼續以金融創新手段進行包裝，這無疑會進一步加大風險。

他還表示，美國“兩房”的衰落，還與美國整體經濟水平的下滑和房價泡沫的破裂有關。但當前中國的整體房價並不存在明顯的泡沫。

多數受訪者指出，此前我國推行的房貸證券化試點進展緩慢，主要原因就在於未能實現利率市場化。如今該項進程正在加快，但又面臨利率偏低的窘境。

寧靜鞭表示，在當前整體利率水平較低的情況下，房貸資產證券化產品的收益率必然會被壓低，這無疑會影響到市場的購買熱情。尤其對於公積金貸款，低收益幾乎是毫無疑問的。

事實上，“市場不買賬”是業界共同的擔憂。有分析指出，當前房地產業增長乏力，風險凸顯，可能會進一步影響市場信心。

因此，分析人士指出，與“美國模式”類似，我國的房貸證券化改革，必須要有政府部門的托底。機構猜測，未來可能成立國傢住房銀行，使之承擔類似“房利美”的功能，來進行具體操作，但並未得到官方回應。但各項制度的完備，以及相關機構的設立，仍需一個長期的過程。

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